beni e servizi in condominio

I beni e servizi del condominio

Avv. Anna Nicola

L’art. 1117 c.c. prevede un elenco di parti comuni dell’edificio sancendo che essi sono oggetto di proprietà collettiva dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico (c.d. multiproprietà), se non risulta il contrario dal titolo. La comproprietà porta con sé la singola responsabilità dei danni che ne possono derivare Distinguendoli per gruppi, sono tali: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia e gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. Condominioweb.com 19 I danni da infiltrazioni in condominio possono derivare da tutti i beni e servizi elencati dalla norma. Si pensi ad esempio alla cattiva manutenzione del tetto dell’edificio da cui si verificano infiltrazioni in ragione di forti ed improvvise piogge. Così come l’allagamento della lavanderia che può creare muffe e efflorescenze sul soffitto dell’alloggio sottostante, al pari delle perdite delle cisterne o del sistema di condizionamento d’aria. Ancora, ad esempio le infiltrazioni causate dalla rottura o dal cattivo stato di manutenzione degli impianti idrici e/o fognari. Come afferma da sempre la giurisprudenza, l’elenco dei beni e servizi comuni di cui all’art. 1117 c.c. ha natura esemplificativa, non esaustiva, volendo indicare i beni che sono nella realtà maggiormente in uso al condominio, quindi in comproprietà dei condomini. Il giardino non è contemplato dall’art. 1117 c.c.: se privo di recinzioni e di libero accesso per i condomini è bene comune. Ove questo si allaghi e crei danno alle unità immobiliari sottostanti, ad esempio ai garage, il risarcimento incombe a tutti i condomini. L’art. 1117 c.c. distingue fondamentalmente i beni comuni in tre categorie: le parti necessarie all’edificio e inerenti alla sua struttura (art. 11117 n. 1 c.c.: suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni d’ingresso, ecc.) e in genere “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”; i locali destinati ai servizi in comune (art. 1117 n. 2 c.c.: i locali per la portineria, per la lavanderia; ecc.); le opere, le installazioni e i manufatti destinati all’uso e al godimento comune (art. 1117 n. 3 c.c.: ascensori, pozzi, cisterne, impianti gas; ecc.). La norma in esame non fornisce una definizione di parti comuni, limitandosi ad indicare quali sono le parti dell’edificio da considerarsi in comunione tra tutti i condomini, stabilendone il regime giuridico. Si tratta di beni che si presumono comuni, salva diversa disposizione contenuta nel titolo d’acquisto o salva specifica destinazione della cosa. Sulla scorta delle diverse pronunce giurisprudenziali in materia, le parti comuni si possono definire come quelle frazioni dell’edificio condominiale di proprietà di tutti, utili (e il più delle volte indispensabili) all’esistenza stessa del condominio. La comunione dei beni e servizi in condominio di cui all’art. 1117 c.c. è presunta: la presunzione legale da essa posta può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso. Secondo la recente giurisprudenza, questa “prova non può essere data dalla clausola del regolamento condominiale che non menzioni detto bene tra le parti comuni dell’edificio, non costituendo tale atto un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale (Cass. n. 17928/2007; n. 6175/2009). Il regolamento di condominio, infatti, non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese” (Cass., 26 luglio 2012, n. 13262). 20 Condominioweb.com L’art. 1117 c.c., oltre a illustrare quali possono essere in linea di massima i beni comuni del condominio, fornisce una presunzione di comunione. Si presumono beni di proprietà comune ai condomini tutte le cose e gli impianti che sono destinati a servire le unità immobiliari che compongono l’edificio, salvo che non vi sia un titolo che dispone diversamente. Questa presunzione non è assoluta, essendo ammessa la prova contraria. È una presunzione di carattere relativo. La relazione di accessorietà a favore dell’edificio deve risultare da elementi obiettivi: occorre l’attitudine funzionale del bene al servizio del palazzo, considerato nella sua unità, ed al godimento collettivo, prescindendo dal fatto che esso sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini. Rilevata la destinazione a favore del condominio, tutti i condomini hanno il pari diritto di usare del bene, salvo che la sua destinazione sia tale da permettere un uso diversificato in capo ai singoli e sempreché non vi sia una clausola del regolamento di condominio che ne sancisca un certo uso specifico. I beni (tendenzialmente) condominiali possono essere sottratti alla comproprietà degli abitanti dell’edificio se vi è un titolo che dispone diversamente. Come sopra visto, questo titolo può essere l’atto costitutivo del condominio, cioè il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro soggetto richiamato via, via nelle successive vendite. Nella normalità dei casi si tratta di compravendita: il costruttore del palazzo vende il primo alloggio; su questa base nasce il condominio. Se in questo contratto è indicato che un certo bene – che per sua funzione sarebbe comune al condominio – viene sottratto alla sua naturale destinazione, il bene acquisisce una proprietà solitaria, venendo sottratto alla comproprietà del condominio. Il titolo contrario può essere un qualsiasi atto idoneo a trasferire il diritto di proprietà, come potrebbe essere una donazione o una successione testamentaria. Ad esempio il costruttore, che è proprietario di un edificio, decide di creare vari appartamenti all’interno dello stabile e li dona ai propri familiari, nel mentre riserva a sé la proprietà di una certa parte del condominio, che altrimenti avrebbe natura di bene condominiale, prevedendo espressamente la clausola di riserva di proprietà a suo favore. Spesso questo accade per il sottotetto quando ha dimensioni tali da valere quale vano abitabile: il costruttore se ne riserva la proprietà nel momento in cui viene costituito il condominio. La successiva vendita (o donazione) degli altri alloggi, con la previsione della medesima clausola e la trascrizione degli atti in conservatoria immobiliare, a partire dal primo, rendono certa e opponibile a qualsiasi terzo la proprietà del sottotetto in capo al costruttore(/venditore). Dei danni derivanti dal sottotetto, comprese le infiltrazioni, risponde il solo venditore costruttore. Nei termini che qui interessano, si potrebbe anche stabilire ad esempio che l’impianto idrico è di proprietà singola, determinando così anche la regola per cui il risarcimento da infiltrazione a causa sua spetta al solo proprietario. Condominioweb.com 21 Si tratta del regolamento condominiale contrattuale sopra visto: gli acquirenti degli alloggi diventano condomini in ragione del contratto con cui comprano l’alloggio; al contratto viene normalmente allegato il regolamento di condominio redatto dal costruttore. Il consenso al regolamento di condominio viene prestato via, via con il contratto di compravendita e con la sua adesione in quanto allegato al contratto. Lo stesso vale nel caso in cui i condomini, in sede assembleare e all’unanimità, decidono di escludere la comunione di un bene che, per destinazione, sarebbe al servizio dell’intero edificio. Si pensi ad esempio alla clausola che statuisce che le tubazioni sono di proprietà individuale sino ad un certo punto, diverso da quello normato: in questo caso si esclude la presunzione di comunione per questa parte e del risarcimento del danno causato da infiltrazione per questa parte rispondono i singoli e non il condominio. Il titolo può essere anche dato dall’usucapione del bene sempre che la sentenza trascritta ne abbia accertato l’acquisto a titolo originario dato dal possesso protratto nel tempo (la durata richiesta dalla legge della continuità del possesso dipende dalla natura del bene, se mobile o immobile, e dallo stato soggettivo del possessore, se in buona o mala fede). L’assemblea all’unanimità può disporre criteri di ripartizione spese diversi da quelli previsti normativamente. In questo caso dei danni da infiltrazione rispondono i condomini sulla base della statuizione assembleare che va poi ad essere inserita come clausola contrattuale del regolamento. La presunzione di comunione sancita dall’art. 1117 c.c., può altresì essere superata dalla obiettiva ed effettiva destinazione del bene a servizio e/o godimento di un singolo alloggio (Cass., 21 dicembre 2007, n. 27145; Cass., 07 luglio 2003, n. 10700). La destinazione del giardino al godimento di tutti i condomini fa in modo che sia qualificato come bene comune. Dei danni derivanti ad esempio dagli alberi che con le radici rompono la guaina di impermeabilizzazione, creando infiltrazioni negli immobili sottostanti, rispondono tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà.

Avv. Anna Nicola

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