Responsabilità del costruttore

Responsabilità del costruttore-venditore

Avv. Anna Nicola

Per i danni derivanti dalle parti comuni all’edificio e alle singole proprietà è responsabile il condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c., anche se gli stessi sono causati da gravi difetti di costruzione imputabili all’impresa. Non si tratta di principio assoluto in quanto se è vero che il condominio ne risponde quale custode è altrettanto vero che può agire contro l’impresa sia direttamente, sia in rivalsa, ai sensi dell’art. 1669 c.c., qualificandosi come committente dell’opera. 26 Condominioweb.com L’art. 1669 c.c. così recita: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”. Per difetto di costruzione si intende qualsiasi alterazione derivante da un’insufficiente realizzazione dell’opera o una sua esecuzione gravemente non a regola d’arte. Può riguardare sia le parti essenziali di essa, sia gli elementi accessori o secondari. Ciò che rileva è che l’opera incida negativamente e in modo consistente sul godimento dell’immobile. Fra queste alterazioni rientrano, ad esempio, quelle che riguardano le infiltrazioni di acqua e di umidità, i fenomeni di condensa e il difetto di coibentazione termica delle strutture perimetrali dell’edificio e la non sigillatura degli infissi (Cass. 11 giugno 2013, n. n. 14650). Si pensi al punto di allaccio delle tubature di acqua che, a causa dell’utilizzo di materiale scadente, si rompe creando infiltrazione negli appartamenti limitrofi. Di certo la responsabilità è in capo al costruttore ed il condominio ben può agire nei suoi confronti anche per i danni che ne derivano. Così come, a titolo esemplificativo, la presenza di umidità negli appartamenti dei singoli condomini, conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali dell’edificio, costituisce grave difetto di costruzione dell’edificio quando viene compromessa in modo notevole l’abitabilità ed il godimento del bene. L’azione nei confronti del costruttore può essere fatta valere anche dal singolo condomino: la responsabilità del condominio e quella del costruttore sono su piani diversi ed autonomi in quanto il primo risponde a titolo di custode ex art. 2051 c.c., mentre il secondo quale appaltatore ex art. 1669 c.c. L’art. 1669 c.c. si applica anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentori e modificativi di lunga durata. Anche gli interventi di ristrutturazione possono interessare eventi da infiltrazioni. Così può essere ad esempio quando l’intervento di muratura va a spezzare la tubazione comune dell’impianto fognario.Se ad esempio un condomino fa rifare il bagno, perché quello precedente aveva creato macchie sul soffitto dell’alloggio sottostante, e viene riscontrato che le tubazioni erano rotte, procedendo quindi alla loro sostituzione, ove a ultimazione dei lavori si verificano nuovamente le muffe, la responsabilità può ricadere sull’impresa che ha eseguito non correttamente l’opera. La Suprema Corte a Sezioni Unite ha infatti affermato che “L’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) Condominioweb.com 27 gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo” (Cass. S.U. 27 marzo 2017, n. 7756). L’azione ex art. 1669 c.c. può essere esperita solo sino al decimo anno dall’ultimazione dell’edificio, decorso il quale il costruttore non è più responsabile, neanche in caso di crollo totale dell’edificio. Al decimo anno l’azione si prescrive. Come per la denuncia dei gravi difetti, la rovina o il pericolo di rovina deve essere contestato al costruttore entro un anno dalla scoperta, trascorso il quale si decade dalla garanzia. L’azione deve essere promossa entro un anno dalla denuncia. Vi è una presunzione di responsabilità del costruttore, che può essere vinta non già con la prova dell’essere stata da lui usata tutta la diligenza possibile nella scelta dei materiali e nell’esecuzione dell’opera bensì mediante la dimostrazione della mancanza di una sua responsabilità conclamata da fatti positivi, precisi e concordanti. Il costruttore si libera dalla responsabilità anche se dimostra di essere stato mero esecutore, avendo eseguito, senza margine di autonomia, i lavori richiesti, a causa dell’insistenza del committente e a suo specifico rischio. L’azione promossa in base all’art. 1669 c.c. consente di richiedere la condanna dell’appaltatore al pagamento delle somme di denaro corrispondenti al costo delle opere necessarie per l’eliminazione dei vizi lamentati, ovvero, alla diretta esecuzione delle opere stesse a regola d’arte. Questa azione secondo la giurisprudenza può interessare anche il venditore (Cass. 15 novembre 2013 n. 25767): “l’azione per i danni da infiltrazioni d’acqua integranti pericolo di rovina dell’immobile può essere esercitata non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che ha costruito l’immobile, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera, e sempre, che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell‘ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell’edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l‘abitabilità del medesimo”. Quando le infiltrazioni coinvolgono beni o servizi comuni, l’amministratore ha il potere di agire in via autonoma, essendo l’azione rientrante negli atti conservativi di sua competenza, ex art. 1130, n. 4 c.c., non necessitando di una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea. «Costituisce principio pacifico che l’amministratore del condominio, anche se privo della preventiva autorizzazione dell’assemblea, è legittimato a proporre l’azione di cui all’art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possono pregiudicare le parti comuni dell’edificio (ex plurimis: Cass. 2775/97; Cass. 5613/96)» (Cass. 1 agosto 2006, n. 17484, contra, nel senso della necessità di una deliberazione autorizzativa a stare in giudizio Cass. 9 aprile 1987, n. 3500). 28 Condominioweb.com Il mandatario dello stabile deve comunque intervenire ai sensi dell’art. 1135 ultimo comma c.c. nei casi di urgenza ove vi sia un pericolo di danno derivante dai beni o servizi del condominio per mettere in sicurezza la situazione. Ad esempio se vi è pericolo di caduta di tegole dal tetto, facendo eseguire le opere necessarie ad eliminare le tegole pericolanti. Anche l’attività di evitare ulteriori infiltrazioni si può qualificare come urgente, essendo tesa ad evitare che la situazione si aggravi. Per il caso di rottura del sistema di condizionamento d’aria, il pronto intervento dell’amministratore deve essere volto, ad esempio, a evitare che l’acqua che fuoriesce comporti (ulteriori) infiltrazioni nelle parti comuni o nei singoli alloggi. Una volta prescritta la garanzia dei dieci anni nei confronti del costruttore, il singolo può rivalersi solo nei confronti del condominio. Nel lasso temporale del decennio, anche gli aventi causa del condomino possono agire contro il costruttore.